Сегодняшние реалии таковы: оспаривание кадастровой стоимости, либо снижение кадастровой стоимости недвижимых объектов самого разного рода становится серьезной насущной проблемой. Старт текущего года ознаменовался началом действия специфических поправок к налоговому кодексу, а конкретно в Петербурге стал действовать новый закон, касающийся налога на имущество предприятий и организаций, а также физических лиц. Поскольку, в свете изменившихся требований, кадастровая стоимость получает обновленное важное значение, ряд налоговых сумм начинают определяться, взяв за основу именно ее.

Выходит, суммы рассчитываемых налогов грозят стать в разы больше, и это приводит к назревшей необходимости прослеживания кадастровой стоимости, а когда выявляется необоснованное завышение, к немедленному оспариванию в соответствующих органах.

Оспаривание кадастровой оценки позволит:

• снизить налоги, как следствие понижения сумм налогов на имущество и земельного;
• понизить количество денег, выплачиваемых по арендной плате;
• уменьшить выкупную стоимость земельного участка и другой недвижимости.

Что же это такое – кадастровая стоимость?

Кадастровую стоимость можно определить, как выражение стоимости недвижимого объекта. Сумма рассчитывается и утверждается со стороны федерального органа – ФСКК – Службы кадастра и картографии. Любой недвижимый объект, будь то дача, квартира, особняк, здание или участок земли в пять лет один раз должен пройти новую оценку, а тогда не исключен пересмотр кадастровой стоимости. В текущий момент проведение оценки со стороны ФСКК происходит по такой схеме: органы местного самоуправления субъекта Федерации, или, реже, другой исполнительный орган, выбирают, по итогам объявленного конкурса, оценочную компанию – ей и вменяется в обязанность проведение оценки. Обычно в таких конкурсах побеждают компании, предложившие минимальную цену своих услуг, но качество составленных ими отчетов зачастую весьма сомнительно. Оценка проводится в массовом порядке, причем компания, ею занимающаяся, может находиться в любом месте страны. Это означает, что, как правило, оценщик никогда не видел оцениваемую им недвижимость и, следовательно, не в состоянии правильно рассчитать важнейшие характеристики – природные и гидрологические параметры, наличие или отсутствие коммуникаций, транспортную доступность, другие преимущества и недостатки, а в результате точность оценки серьезно снижается. Логично, что в такой ситуации кадастровая стоимость может взлететь в несколько раз. Эта проблема стала настоящей головной болью для организаций и предприятий, для многих юридических лиц. Страдают и люди, которым теперь приходится платить земельный налог в несколько раз больше – суммы могут стать неподъемными. При этом рыночная цена, скажем, земельного участка остается прежней, намного ниже, нежели установленная кадастровая стоимость.

Откуда можно выяснить кадастровую стоимость?

• Кадастровая стоимость отражается в имеющемся у собственника недвижимости кадастровом паспорте.
• Справку о величине кадастровой стоимости можно получить в ФСКК, в Кадастровой палате, обслуживающей данный населенный пункт.
• Кадастровая стоимость любого объекта доступна на официальном сайте Росреестра на странице, содержащей справочную информацию по недвижимым объектам.

Каким образом можно уменьшить кадастровую стоимость?

Законы дают право оспорить кадастровую стоимость как всем юридическим лицам, так и гражданам. Основанием для пересмотра кадастровой стоимости обычно служат следующие факты:

• Установленная недостоверность данных и сведений о недвижимом объекте (участке земли, в том числе), применявшихся при расчетах кадастровой стоимости данного объекта. В такой ситуации уменьшение кадастровой стоимости производится способом исправления ошибок и недостоверных данных, которые были допущены. Для примера, снижение кадастровой стоимости земельного участка возможно произвести путем уточнения таких параметров, как его площадь, категория, тип разрешенного пользования.
• Выяснение рыночной стоимости недвижимого объекта на момент определения стоимости кадастровой. В этом случае уменьшение, в том числе и изменение кадастровой стоимости земельных участков, будет проведено путем приведения кадастровой стоимости в полное соответствие рыночной.

Рыночную стоимость недвижимости устанавливают независимые оценщики, непременным условием является их членство в СРО оценщиков. Каждый гражданин и все организации имеют право оформить заказ на получение независимого отчета о рыночной стоимости недвижимого объекта – земли, квартиры, целого комплекса зданий. Приняв базовым основанием такой отчет, можно начинать споры по кадастровой стоимости, преследуя цель снизить кадастровую стоимость. Это позволит, в ряде ситуаций, существенно преуменьшить суммы и арендной платы и выплачиваемых налогов.

Каким образом производится оценка недвижимости с целью оспаривания ее кадастровой стоимости в судах и комиссиях

Совершение независимой оценки с тем, чтобы оспорить кадастровую стоимость, поможет осуществить наша Адвокатская контора, силами наших экспертов-оценщиков. Вначале заказчик должен прислать все необходимые документы. Специалисты конторы, на основании этих документов, проводят экспресс-оценку для того, чтобы понять целесообразность дальнейших действий. Если от проведения всех процедур экономическая выгода будет налицо, а это означает ситуацию, когда кадастровая стоимость безусловно завышена, и переоценка кадастровой стоимости в сторону уменьшения (в частности, уменьшение кадастровой стоимости земельного участка) окупит все финансовые вложения, то немедленно заключается договор, и проводится процедура оценки по всем правилам и с соблюдением всех условий. Если же ясно, что экономической выгоды в подобных операциях нет или она слишком мала, клиент информируется об этом и сотрудничество заканчивается, фактически так и не начавшись.

Важный момент, о котором необходимо знать! Федеральное законодательство четко определяет порядок, согласно которому происходит обжалование кадастровой стоимости. В рамках полного пакета бумаг, необходимых для пересмотра кадастровой стоимости при определенной рыночной, обязателен, как уже было сказано, отчет по оценке, но кроме него обязано быть также положительное заключение, выданное экспертами – специалистами СРО оценщиков, членом которого является тот оценщик, что составлял отчет. Этот документ должен иметь вид экспертизы отчета по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Вот это заключение экспертизы и станет подтверждением того, что отчет находится в полном согласии с положениями законов, ФСО и всеми прочими официальными документами, призванным регламентировать процессы и процедуры оценки.

В каком порядке, при установлении рыночной стоимости, возможно обжаловать кадастровую стоимость

• Для начала нужно вступить в контакт с организацией, занимающейся оценкой. По итогам деятельности независимого оценщика, состоящего членом соответствующего СРО, готовится отчет по оценке.
• Заиметь положительное заключение от специалистов того СРО, в членах которого состоит оценщик. Процесс оспаривания, в том числе и оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, проводится в специальной комиссии, она рассматривает споры по итогам определения кадастровой стоимости – комиссия делает это не позже, чем через полгода со дня занесения в государственный кадастр недвижимости.
• Оспаривание кадастровой стоимости в судебных органах.

В течение времени с января по ноябрь 2014 г судами общей юрисдикции было рассмотрено больше 14 тысяч исков, оспаривающих кадастровую стоимость. Положительных решений из всего этого количества было вынесено по 9300 искам, все прочие же пока продолжают рассматриваться, либо не были удовлетворены.

Важный момент! Гражданам дано право выбора: они вправе оспорить кадастровую стоимость либо в суде общей юрисдикции, или же в специальной региональной комиссии при Росреестре, рассматривающей такие споры. Юридическим лицам, недовольным результатами оценки, вменяется в обязанность обращение в особую комиссию, для досудебного урегулирования, а вот обратиться к судебным органам они могут, лишь получив отказ комиссии на изменение кадастровой стоимости земли или любой другой недвижимости. Граждане страны вправе обращаться в суд, не имея на руках отчетов оценки, и в таких обстоятельствах рыночная стоимость будет установлена экспертизой — ее назначает суд. Однако тогда результаты оценки становятся непредсказуемыми, итоговая кадастровая стоимость может не устраивать, и оплаченная из своего кармана экспертиза принесет лишь потерю денег, времени и нервов.

С какой даты должна стать законной обновленная кадастровая стоимость?

Рыночная стоимость недвижимости рассматривается как новая кадастровая со дня приобретения судебным решением законной силы. Наши специалисты, опытные и знающие тонкости и нюансы оформления отчетов по оценке, быстро найдут причину завышеннной кадастровой стоимости и предложат справедливую рыночную стоимость любой недвижимости. Большой процент таких случаев ведет в судебные органы.

Обязательны документы:

• кадастровый паспорт с прописанной стоимостью;
• бумаги, удостоверяющие право на недвижимость;
• для зданий понадобится техпаспорт.

В какие сроки и за какую цену кадастровая стоимость может быть оспорена

И длительность процесса, и цена оспаривания индивидуальны в конкретном случае – сюда входит и оформление отчета оценки. Все зависит от того, сколько объектов находятся в рассмотрении, правильности оформления документов, степени усложненности исследований, а также ряда других обстоятельств.